Le viager occupé et viager libre
LE VIAGER OCCUPÉ
Choisir de vendre en viager occupé, c’est :
- DISPOSER d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) personnel sa vie durant. LE VENDEUR continue à vivre « chez lui », sans changement dans son quotidien, tout au long de sa vie.
- PERCEVOIR un capital à la signature de l’acte authentique et une rente sa vie durant revalorisée chaque année ou un bouquet plus important sans rente.
- REALISER des économies importantes. Vous ne payerez plus la taxe foncière et si vous habitez en copropriété vous ne règlerez plus les gros travaux, et les charges non dites « locatives ».
- BENEFICIER d’une exonération fiscale intéressante. En effet, dans le cadre de la vente de votre résidence principale, le bouquet n’est pas imposable et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans.
- SE GARANTIR le paiement des rentes. L’acte authentique est établi par votre notaire, et comprend un privilège du vendeur avec clause résolutoire.
- S’ASSURER du maintien de votre pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de votre rente suivant l’indice du coût de la vie et des ménages hors tabac ET en cas de libération anticipée un complément de rente sera mis en place. Vous pourrez décider de libérer votre bien si vous le souhaitez et bénéficierez alors d’une revalorisation de votre rente selon les conditions prévues au mandat de vente et dans l’acte de vente.
- PROTEGER sa famille grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Vous pourrez aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à vos proches.
- HERITER de vous-même.
- ENTREPRENDRE des travaux de confort dans votre bien pour bien vieillir chez vous. VIVRE mieux et pourquoi pas réaliser ce projet de voyage qui vous trotte dans la tête
Demandez votre étude personnalisée
Le VIAGER OCCUPE avec DUH (droit d'usage et d'habitation) COMMENT CA MARCHE ?
Lors de la vente du bien, le VENDEUR appelé aussi CREDIRENTIER occupera ce bien sa vie durant et aura la jouissance EXCLUSIVE du bien. L'ACQUEREUR sera propriétaire du bien à compter de la signature de l'acte authentique. Il en aura la jouissance au décès du VENDEUR SURVIVANT ou en cas de libération anticipée - définitive et volontaire (ex: départ en maison de retraite...).
Le VENDEUR jouira personnellement et "raisonnablement" de ce droit d'usage et d'habitation sans pouvoir changer la destination du bien et en l'habitant paisiblement.
Le VENDEUR/CREDITENTIER pourra choisir un paiement :
Le VENDEUR jouira personnellement et "raisonnablement" de ce droit d'usage et d'habitation sans pouvoir changer la destination du bien et en l'habitant paisiblement.
Le VENDEUR/CREDITENTIER pourra choisir un paiement :
- BOUQUET + rente mensuelle
- RENTE mensuelle sans bouquet
- BOUQUET sans rente
A SAVOIR :
La RENTE mensuelle est indexée sur le coût de la vie et des ménages hors tabac. La rente variera chaque année, à date d'anniversaire de la signature de l'acte authentique chez le notaire. La rente est réversible sur la tête du VENDEUR survivant
Attention, LA LOCATION D'UN BIEN vendu en viager avec un droit d'usage et d'habitation, même partielle, est interdite.
En effet, dans le cadre d'une vente en viager avec DUH, la location du bien par le vendeur/ou le prêt du bien à titre gracieux, est strictement interdite sous peine de nullité de la vente car ce droit peut en aucun cas être assimilé à un usufruit.
Toutefois le VENDEUR aura, pendant tout le temps de son droit d'usage la faculté de loger (et non de domicilier) à titre permanent, dans les biens vendus, une personne ou plusieurs à son service, ou une personne (ou plusieurs) dont la présence serait nécessaire par son état de santé, ou nécessaire à sa sécurité mais toujours à la condition expresse que lesdits biens reviennent à l'acquéreur libres de toute occupation après le décès du VENDEUR survivant, ou lors de l'abandon par ce dernier de son DROIT D'USAGE ET D'HABITATION.
LA REPARTITION DES TRAVAUX : L'ensemble des travaux concernant les réparations à l'intérieur de l'habitation et des annexes ainsi que le remplacement des appareils ménagers resteront à la charge du VENDEUR.
L'ACQUEREUR ne peut exiger de la part du VENDEUR, des travaux et dépenses non prévus dans la liste qui sera établie et jointe au compromis de vente et acceptée par les deux parties.
Au même titre, le VENDEUR ne pourra exiger de la part de l'ACQUEREUR des travaux et dépenses non prévus dans la même liste, acceptée par l'acquéreur.
Le VENDEUR a le devoir de maintenir le BIEN en bon état pendant toute la durée d'occupation.
La RENTE mensuelle est indexée sur le coût de la vie et des ménages hors tabac. La rente variera chaque année, à date d'anniversaire de la signature de l'acte authentique chez le notaire. La rente est réversible sur la tête du VENDEUR survivant
Attention, LA LOCATION D'UN BIEN vendu en viager avec un droit d'usage et d'habitation, même partielle, est interdite.
En effet, dans le cadre d'une vente en viager avec DUH, la location du bien par le vendeur/ou le prêt du bien à titre gracieux, est strictement interdite sous peine de nullité de la vente car ce droit peut en aucun cas être assimilé à un usufruit.
Toutefois le VENDEUR aura, pendant tout le temps de son droit d'usage la faculté de loger (et non de domicilier) à titre permanent, dans les biens vendus, une personne ou plusieurs à son service, ou une personne (ou plusieurs) dont la présence serait nécessaire par son état de santé, ou nécessaire à sa sécurité mais toujours à la condition expresse que lesdits biens reviennent à l'acquéreur libres de toute occupation après le décès du VENDEUR survivant, ou lors de l'abandon par ce dernier de son DROIT D'USAGE ET D'HABITATION.
LA REPARTITION DES TRAVAUX : L'ensemble des travaux concernant les réparations à l'intérieur de l'habitation et des annexes ainsi que le remplacement des appareils ménagers resteront à la charge du VENDEUR.
L'ACQUEREUR ne peut exiger de la part du VENDEUR, des travaux et dépenses non prévus dans la liste qui sera établie et jointe au compromis de vente et acceptée par les deux parties.
Au même titre, le VENDEUR ne pourra exiger de la part de l'ACQUEREUR des travaux et dépenses non prévus dans la même liste, acceptée par l'acquéreur.
Le VENDEUR a le devoir de maintenir le BIEN en bon état pendant toute la durée d'occupation.
CHARGES ET TRAVAUX, QUI PAYE QUOI ?
Le DEBIRENTIER ( l'acquéreur) supporte les charges et les travaux définis aux articles 605 et 606 du Code Civil: Les grosses réparation = les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et les couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations d'entretien sont à la charge de VENDEUR (CREDIRENTIER) -> Ce dernier prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations (cf: Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986) sauf à en décider autrement entre les parties. Dans ce cas-là, si la répartition des travaux est particulière, elle devra être rédigée clairement dans l’acte de vente.
ATTENTION : les grosses réparations résultant d'un défaut d'entretien de la part du crédirentier lui sont imputables (tout ou partie).
Toutes les autres réparations d'entretien sont à la charge de VENDEUR (CREDIRENTIER) -> Ce dernier prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations (cf: Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986) sauf à en décider autrement entre les parties. Dans ce cas-là, si la répartition des travaux est particulière, elle devra être rédigée clairement dans l’acte de vente.
ATTENTION : les grosses réparations résultant d'un défaut d'entretien de la part du crédirentier lui sont imputables (tout ou partie).
LES CHARGES DE COPROPRIETE, LA TAXE FONCIERE, et L’ASSURANCE, QUELLE EST LA REPARTITION ?
En sa qualité de PROPRIETAIRE, l'ACQUEREUR recevra tous les documents relatifs aux charges de copropriété .
Il assistera à compter de la signature du compromis de vente aux assemblées générales de copropriété et votera les décisions prises en assemblée. A compter de la signature de l'acte authentique, il règlera au syndic tous les appels de charges.
En sa qualité d'occupant, le VENDEUR versera à l'ACQUEREUR, au rythme des appels de charges, une provision sur les charges locatives (basée sur les charges locatives figurant sur le décompte de charges de l'année précédente).
Les charges locatives seront régularisées chaque année au vu du décompte de charge de l'année écoulée, déduction faite des acomptes versés en cours d'année.
La taxe foncière sera à la charge du DEBIRENTIER, le CEDIRENTIER lui remboursera la taxe des ordures ménagères à première demande.
L'ACQUEREUR devra souscrire une assurance de PROPRIETAIRE NON OCCUPANT pendant toute la durée du DROIT D'USAGE ET D'HABITATION et jusqu'au décès du VENDEUR.
Le VENDEUR maintiendra le bien assuré en sa qualité de RESIDENCE PRINCIPALE dans un contrat de type Multi risques habitation pendant toute la durée d'occupation.
Il assistera à compter de la signature du compromis de vente aux assemblées générales de copropriété et votera les décisions prises en assemblée. A compter de la signature de l'acte authentique, il règlera au syndic tous les appels de charges.
En sa qualité d'occupant, le VENDEUR versera à l'ACQUEREUR, au rythme des appels de charges, une provision sur les charges locatives (basée sur les charges locatives figurant sur le décompte de charges de l'année précédente).
Les charges locatives seront régularisées chaque année au vu du décompte de charge de l'année écoulée, déduction faite des acomptes versés en cours d'année.
La taxe foncière sera à la charge du DEBIRENTIER, le CEDIRENTIER lui remboursera la taxe des ordures ménagères à première demande.
L'ACQUEREUR devra souscrire une assurance de PROPRIETAIRE NON OCCUPANT pendant toute la durée du DROIT D'USAGE ET D'HABITATION et jusqu'au décès du VENDEUR.
Le VENDEUR maintiendra le bien assuré en sa qualité de RESIDENCE PRINCIPALE dans un contrat de type Multi risques habitation pendant toute la durée d'occupation.
LIBERATION ANTICIPEE DU BIEN, EST-CE POSSIBLE ?
LA RENTE SERA-T-ELLE ALORS AUGMENTEE ?
LA RENTE SERA-T-ELLE ALORS AUGMENTEE ?
Libération anticipée du bien avec DUH (DUH : Droit d'Usage et d'Habitation)
Oui, à tout moment et pour quelque raison que ce soit, le VENDEUR pourra libérer le BIEN, en prévenant l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec A.R de son intention de libérer le bien au moins 1 mois avant son départ. Il devra informer de la date de la remise des clés à l'acquéreur. C'est à partir de la remise des clés que la majoration de la rente s'appliquera.
En effet, la rente sera alors augmentée de X% suivant le calcul retenu dans l'étude viagère et se poursuivra aux même conditions d'indexation et garantie paiement etc...que la rente de base.
Dans le cadre d'une vente au COMPTANT (Bouquet sans rente), la démarche est identique et il est prévu dès le compromis de vente une compensation financière en cas de libération anticipée du bien. Cette compensation financière subira les mêmes conditions d'indexation et de garantie qu'une rente classique. Elle sera versée mensuellement.
Oui, à tout moment et pour quelque raison que ce soit, le VENDEUR pourra libérer le BIEN, en prévenant l'ACQUEREUR, par lettre recommandée avec A.R de son intention de libérer le bien au moins 1 mois avant son départ. Il devra informer de la date de la remise des clés à l'acquéreur. C'est à partir de la remise des clés que la majoration de la rente s'appliquera.
En effet, la rente sera alors augmentée de X% suivant le calcul retenu dans l'étude viagère et se poursuivra aux même conditions d'indexation et garantie paiement etc...que la rente de base.
Dans le cadre d'une vente au COMPTANT (Bouquet sans rente), la démarche est identique et il est prévu dès le compromis de vente une compensation financière en cas de libération anticipée du bien. Cette compensation financière subira les mêmes conditions d'indexation et de garantie qu'une rente classique. Elle sera versée mensuellement.
IMPOTS, QUE FAUT-IL DECLARER ?
Le BOUQUET n'est pas imposable.
La RENTE viagère perçue par le VENDEUR/CREDITRENTIER bénéficie d'un régime fiscal de faveur. La rente devra être déclarée chaque année à la fois par le VENDEUR et par L'ACQUEREUR.
Côté VENDEUR: Il est prévu un abattement allant de 30% à 70% en fonction de l'âge du VENDEUR au jour du versement du 1er arrérage. La rente est assujettie au paiement de la CSG/CRDS.
Côté ACQUEREUR: La déclaration si elle est obligatoire n'est qu'est informative. Aucune fiscalité subie, ni abattement possible.
QUELLES SONT LES GARANTIES DU PAIEMENT DE LA RENTE ?
A la sureté du paiement de la rente viagère due et de tous les accessoires, LE BIEN vendu, sera affecté par privilège spécial, expressément réservé au profit du VENDEUR.
En outre et par dérogation à l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à leur échéance de DEUX TERMES de la rente viagère constituée, sauf à prouver d'un cas de force majeure (décès du DEBIRENTIER, accident de la vie, erreur de la banque) la vente sera de plein droit purement et simplement résolue.
Tous les frais relatifs à cette procédure seront à la charge de la partie défaillante. L'inscription de ce privilège sera prise à la diligence et au profit du CREDITRENTIER contre le DEBIRENTIEN dans le mois de la signature de l'acte authentique, conformément à l'article 2379 du Code Civil.
LE VIAGER LIBRE
LIBRE signifie que LE VENDEUR n’occupera pas le logement vendu. Il peut s’agir de la résidence principale du vendeur si il envisage un autre type d’hébergement, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif loué ou libre.
La vente en VIAGER LIBRE est une vente en pleine propriété, comme toute vente “classique” où l’ACQUEREUR va pouvoir occuper ou louer le bien dès son acquisition.
Aucun abattement d’occupation sur la valeur vénale n’est effectué (car le vendeur n’occupe pas le bien sa vie durant).
Le prix de vente peut être versé dans sa totalité sous forme de rente viagère (la vie durant du vendeur) ou sous la forme d’un BOUQUET (somme payée au comptant le jour de l’acte authentique) et d’une RENTE pendant la vie du vendeur (crédirentier) voire au-delà si il y a réversibilité de la rente.
En effet, la rente viagère est réversible à 100% au conjoint survivant.
La rente est revalorisée chaque année à la date de l’acte authentique suivant l’indice choisi.
Les CHARGES et TRAVAUX seront intégralement payées par l’ACQUEREUR tout comme la TAXE FONCIERE et les ORDURES MENAGERES.
LA RENTE (Les revenus complémentaires) perçue par LE VENDEUR est imposable (la rente annuelle doit être reportée sur votre déclaration d’impôt au point « rente viagère a titre onéreux ») mais DEFISCLISES jusqu’à 70% à partir de 70 ans tout comme dans la vente du viager occupé.
S’il s’agit d’un bien locatif, LA VENTE EN VIAGER LIBRE permettra au vendeur de remplacer ses revenus locatifs par une RENTE VIAGERE ou par un BOUQUET + RENTE viagère.
Ainsi, plus de soucis de gestion locative, de perte de revenus en cas de vacances locatives ou d’impayés, de frais de remise en état après le départ de locataires ...
La vente en VIAGER LIBRE est une vente en pleine propriété, comme toute vente “classique” où l’ACQUEREUR va pouvoir occuper ou louer le bien dès son acquisition.
Aucun abattement d’occupation sur la valeur vénale n’est effectué (car le vendeur n’occupe pas le bien sa vie durant).
Le prix de vente peut être versé dans sa totalité sous forme de rente viagère (la vie durant du vendeur) ou sous la forme d’un BOUQUET (somme payée au comptant le jour de l’acte authentique) et d’une RENTE pendant la vie du vendeur (crédirentier) voire au-delà si il y a réversibilité de la rente.
En effet, la rente viagère est réversible à 100% au conjoint survivant.
La rente est revalorisée chaque année à la date de l’acte authentique suivant l’indice choisi.
Les CHARGES et TRAVAUX seront intégralement payées par l’ACQUEREUR tout comme la TAXE FONCIERE et les ORDURES MENAGERES.
LA RENTE (Les revenus complémentaires) perçue par LE VENDEUR est imposable (la rente annuelle doit être reportée sur votre déclaration d’impôt au point « rente viagère a titre onéreux ») mais DEFISCLISES jusqu’à 70% à partir de 70 ans tout comme dans la vente du viager occupé.
S’il s’agit d’un bien locatif, LA VENTE EN VIAGER LIBRE permettra au vendeur de remplacer ses revenus locatifs par une RENTE VIAGERE ou par un BOUQUET + RENTE viagère.
Ainsi, plus de soucis de gestion locative, de perte de revenus en cas de vacances locatives ou d’impayés, de frais de remise en état après le départ de locataires ...
Rappel sur la fiscalité, et la plus-value ?
La résidence principale du vendeur n’est pas imposable sur la plus-value.
Le BOUQUET est exonéré de tout impôt (Article 150 U du Code général des impôts).
Sur la résidence secondaire, la plus-value immobilière sur un bien vendu en viager profite de plusieurs solutions d’exonérations.
Vous souhaitez une étude personnalisée de vente ou d'achat en viager ? Consultez nous!
Le BOUQUET est exonéré de tout impôt (Article 150 U du Code général des impôts).
Sur la résidence secondaire, la plus-value immobilière sur un bien vendu en viager profite de plusieurs solutions d’exonérations.
- Résidence secondaire détenue depuis plus de 22 ans (exonérations et conditions à voir avec votre conseiller)
- La plus-value sur un viager est également soumise aux prélèvements sociaux. Elle est soumise, après l'application d'un abattement en fonction de la durée de détention, à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%.
- Exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.
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